Vendita di immobile oggetto di donazione – Problemi aperti


La compravendita di immobili provenienti da donazione può rivelarsi complessa a causa della possibilità, in capo ai legittimari pretermessi, di ottenere la restituzione, ai sensi dell’art. 563 c.c., del bene donato anche quando questo sia stato alienato a terzi: tale tutela rende infatti rischioso l’acquisto per l’acquirente, che può essere chiamato a restituire il bene a fronte di una lesione della legittima, sia per gli istituti di credito che, proprio in ragione di tale pericolo, sono restii a concedere mutui ipotecari.
Per queste ragioni, sono state elaborate una serie di possibili soluzioni, anche se – è opportuno premetterlo – nessuna appare totalmente convincente o risolutiva. Tra le diverse strategie ipotizzate si possono ricordare:
– la risoluzione per mutuo dissenso della donazione (sulla cui natura giuridica, però, vi è incertezza);
– la stipula di una polizza assicurativa a garanzia del rischio di restituzione (che sarebbe onerosa);
– la rinuncia all’azione di restituzione (non ammessa da tutti);
– la novazione della donazione, la cui causa si trasforma in causa di vendita.
Peraltro, si deve dare atto dell’esistenza di un disegno di legge di delega al Governo per la riforma di alcune materie disciplinate dal codice civile, che intende introdurre la possibilità di stipulare patti successori (oggi vietati dall’art. 458 c.c.) e che renderebbe ammissibile una rinuncia all’azione di restituzione prima della morte del donante.

Fonti e riferimenti:

  • art. 555 Codice Civile 16.3.1942 n. 262
  • art. 563 Codice Civile 16.3.1942 n. 262
  • Il Quotidiano del Commercialista del 25.3.2019 – ”Rimedi non convincenti per la circolazione degli immobili donati” – Pasquale C.
  • Il Quotidiano del Commercialista del 27.1.2015 – ”Effetti fiscali del mutuo dissenso in cerca di coerenza” – Mauro

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